Zasiedzenie

Zasiedzenie to inaczej sposób nabycia prawa rzeczowego, z którym łączy się władztwo nad rzeczą, na skutek upływu czasu wskazanego w ustawie tj. Kodeksie cywilnym. Do tych praw należą prawo własności rzeczy ruchomej, nieruchomości, udział we współwłasności rzeczy, użytkowanie wieczyste oraz służebności – gruntowa i przesyłu. Wskutek nabycia prawa w drodze zasiedzenia, dotychczasowy uprawniony traci to prawo, a nabywa je inna osoba. Aby jednak doszło do zasiedzenia, muszą zostać spełnione ściśle określone przesłanki wskazane w ustawie.

Co może być przedmiotem zasiedzenia?

Jak już zostało wskazane powyżej, przedmiotem zasiedzenia mogą być następujące prawa:

1. prawo własności rzeczy ruchomej – czyli wszystkie rzeczy materialne, niebędące nieruchomością, które zostały wyodrębnione z przyrody i mogą być przedmiotem obrotu np. samochód.
2. prawo własności nieruchomości – przedmiotem zasiedzenia mogą być nieruchomości gruntowe oraz ich fizycznie wydzielone części, a także udział w prawie własności. Ponadto, mogą być to budynki oraz części budynku tj. wyodrębnione lokale;
3. użytkowanie wieczyste – zgodnie z najnowszą linią orzeczniczą, możliwe jest również nabycie w drodze zasiedzenia własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (por. uchwała SN z dnia 9 grudnia 2016 r. sygn. akt: III CZP 57/16);
4. służebność gruntowa – służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Stosuje się do niej odpowiednio przepisy o zasiedzeniu nieruchomości. Zasiedzenie służebności nie prowadzi do nabycia prawa własności do nieruchomości, lecz jedynie do nabycia prawa korzystania z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie;
5. służebność przesyłu – służebność ta może być przedmiotem zasiedzenia, a nadto zgodnie z Uchwałą SN z dnia 30 listopada 2016 r. (sygn. akt Sygn. akt III CZP 77/16) „Właścicielowi nieruchomości obciążonej wskutek zasiedzenia służebnością przesyłu nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie”.

Przesłanki zasiedzenia – czyli jakie warunki muszą zostać spełnione aby nabyć prawo w drodze zasiedzenia?

Aby doszło do nabycia prawa w drodze zasiedzenia, muszą zostać spełnione łącznie dwie przesłanki:

1. nieprzerwane posiadanie samoistne rzeczy,
2. upływ czasu wskazanego w ustawie.

W nawiązaniu do pierwszej z wymienionych przesłanek – nieprzerwanego posiadania samoistnego rzeczy należy wskazać, że przesłanka ta ma dwa elementy – posiadanie powinno być nieprzerwane oraz samoistne.

Nieprzerwane posiadanie oznacza, że posiadanie to musi być wykonywane w sposób ciągły. Zgodnie z art. 340 Kodeksu cywilnego, niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania, zaś posiadanie przywrócone uważa się za nieprzerwane.

Co oznacza posiadanie samoistne? Zgodnie z definicją zawartą w art. 336. Kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Przykładami zachowań świadczących o posiadaniu samoistnym mogą być uprawa ziemi, oddawanie działki w dzierżawę sąsiadom, płacenie za działkę podatków, czy też ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów i tym podobne.

Rozwinięcie przytoczonej definicji można odnaleźć w orzecznictwie, zgodnie z którym

„Dla istnienia samoistnego posiadania potrzebne jest bowiem faktyczne władanie rzeczą (corpus) oraz chęć posiadania rzeczy w taki sposób jakby był jej właścicielem (animus domini). O charakterze posiadania nie decyduje stan prawny, na którego podstawie nastąpiło objęcie rzeczy we władanie (stosunek rodzinny, czy posiadanie nieruchomości na zasadzie użyczenia), lecz sposób tego władania. Samoistne posiadanie wymagane dla zasiadywania może więc istnieć także wówczas, gdy posiadacz wie, że nie jest właścicielem ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był właścicielem, pomimo, że przez cały ten okres jest świadomy tego, iż wykonywane prawo mu nie przysługuje (postanowienie SN z dnia 21 listopada 2012 r., V CSK 505/11, niepubl.; postanowienie SN z dnia 7 kwietnia 2011 r., IV CSK 425/10, niepubl.)

. Innymi słowy, o tym, czy posiadanie jest samoistne, a więc prowadzące do zasiedzenia, rozstrzyga stan woli posiadacza i jej uzewnętrznienie, który taką swoją wolę manifestuje adekwatnymi zachowaniami (postanowienie SN z dnia 15 września 2011 r., II CSK 25/11, niepubl.), m.in. w postaci takich czynności faktycznych, które wskazują na samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby stan władztwa. Natomiast świadomość „właścicielska” lub jej brak rzutuje na dobrą albo złą wiarę posiadacza i w konsekwencji na długość okresu zasiadywania. Świadomość posiadacza samoistnego nie może być utożsamiana wyłącznie ze „świadomością właścicielską” (postanowienie SN z dnia 14 lipca 2010 r., V CSK 17/10, niepubl.).” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2014 r. sygn. akt: V CSK 473/13).

W przedmiocie drugiej przesłanki zasiedzenia tj. upływu czasu należy wskazać, że ustawa różnicuje wymagane do stwierdzenia zasiedzenia okresy posiadania w zależności od tego, czy zasiedzenie dotyczy ruchomości czy nieruchomości oraz czy posiadacz był w dobrej, czy w złej wierze. W związku z powyższym, aby ułatwić zrozumienie instytucji zasiedzenia, w dalszej części wpisu zostaną odrębnie przeanalizowane przesłanki zasiedzenia dla nieruchomości oraz dla rzeczy ruchomej.

Zasiedzenie nieruchomości – ile lat?

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W przypadku uzyskania posiadania w złej wierze, czas potrzebny do zasiedzenia nieruchomości wynosi lat trzydzieści. Warto również dodać, że jeżeli właściciel nieruchomości jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności

Czas potrzebny do zasiedzenia nieruchomości to zatem:

1. 20 lat – jeśli posiadacz był w dobrej wierze
2. 30 lat – jeśli posiadacz był w złej wierze

Terminy „nieprzerwane posiadanie” oraz „posiadacz samoistny” zostały już wyjaśnione, lecz co oznacza pojęcie dobrej i złej wiary? Pod tymi terminami rozumie się stan świadomości posiadacza.

Dobra wiara oznacza, że posiadacz rzeczy tkwi w usprawiedliwionym błędnym przekonaniu, że prawo które wykonuje, faktycznie mu przysługuje. Zgodnie z orzecznictwem, „Dobrą wiarę określa się też niekiedy w ujęciu negatywnym: „dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych (a więc bez niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności”.(…) Dla oceny istnienia dobrej lub złej wiary decydujące znaczenie ma moment objęcia w posiadanie nieruchomości oraz wynikające z przepisu art. 7 k.c. domniemanie dobrej wiary posiadacza. Istotna jest przy tym jedynie dobra wiara na początku okresu posiadania prowadzącego do zasiedzenia. Jej utrata w czasie trwania posiadania nie ma dla zasiedzenia znaczenia. Znajduje tu bowiem zastosowanie zasada ” mala fides superveniens non nocet” (późniejsza zła wiara nie szkodzi).”. (wyrok Sądu Rejonowego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 10 lutego 2017 r. sygn. akt: I Ns 339/15). Warto zwrócić uwagę na wspomniane w orzeczeniu domniemanie dobrej wiary, zgodnie z którym przyjmuje się że posiadacz jest w dobrej wierze, dopóki strona przeciwna nie udowodni istnienia złej wiary.

W przeciwieństwie do dobrej wiary, zła wiara polega na tym, że samoistny posiadacz wie, że właścicielem rzeczy jest inna osoba, a mimo to wykonuje uprawnienia właścicielskie. Najczęściej spotykanym i typowym przykładem posiadacza nieruchomości w złej wierze są spadkobiercy, który objęli w posiadanie nieruchomość pomimo wiedzy, że w drodze dziedziczenia udziały w niej przysługują również innym osobom. Również osoba, która nabyła własność nieruchomości w drodze umowy be zachowania formy aktu prawnego, nie może być poczytywana za posiadacza w dobrej wierze.

Dodatkowo, zgodnie z orzecznictwem

„ W braku kodeksowej definicji dobrej wiary i wynikającym z art. 7 k.c. domniemaniu dobrej wiary istotne jest sprecyzowanie co ustawodawca rozumie przez złą wiarę.

Definicję tego pojęcia zawiera art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361), zgodnie z którym

w złej wierze jest ten kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. W orzeczeniu z dnia 13 stycznia 2000 r., II CKN 657/98, (Lex 51060 niepubl.)

Sąd Najwyższy, przenosząc tę definicję na grunt kodeksu cywilnego uznał, że w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie. Oznacza to, że ocenie podlega zasadność przeświadczenia nabywcy o przysługującym mu prawie przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności towarzyszących.” (postanowienie SN z dnia 7 października 2010 r., sygn. akt IV CSK 152/10).

Zasiedzenie ruchomości

Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeśli posiada tę rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Podkreślenia wymaga fakt, że w przeciwieństwie do zasiedzenia nieruchomości, gdzie wystarczy aby dobra wiara istniała jedynie w chwili wejścia w posiadanie, do zasiedzenia nieruchomości konieczne jest istnienie dobrej wiary przez cały czas posiadania. Są również sposoby wejścia w posiadanie rzeczy ruchomej wykluczające jej zasiedzenie. Należą do nich na przykład samowolne zawładnięcie rzeczą.

Podsumowując, aby doszło do nabycia prawa w drodze zasiedzenia konieczne jest spełnienie ustawowych przesłanek. Czas konieczny do zasiedzenia zależny jest od tego, czy dotyczy ono rzeczy ruchomej, czy nieruchomości. Istotne jest również ustalenie, czy posiadacz działał w dobrej, czy w złej wierze. Samo zasiedzenie następuje z mocy prawa, niemniej jednak, aby uzyskać potwierdzenie nabycia prawa w ten sposób, konieczne jest uzyskanie odpowiedniego orzeczenia sądu.