Służebność mieszkania a wysokość zachowku

W życiu codziennym często spotyka się sytuacje, gdy osoba w podeszłym wieku decyduje się na przekazanie należącej do niej nieruchomości w drodze darowizny wybranej przez siebie osobie (zazwyczaj jednemu ze swoich zstępnych – dziecku lub wnukowi), z jednoczesnym ustanowieniem na tej nieruchomości służebności mieszkania. Sytuacja taka może dotyczyć gospodarstw rolnych, ale także domów i mieszkań. Często darowana nieruchomość jest jedynym majątkiem darczyńcy, więc po jego śmierci okazuje się, że pozostali spadkobiercy ustawowi nie otrzymają żadnej korzyści tytułem spadku. W takich sytuacjach przysługuje im roszczenie o zachowek, a konkretnie roszczenie o uzupełnienie zachowku. Często jednak pojawia się pytanie – czy ustanowienie służebności mieszkania wpływa na wysokość należnego zachowku? Ten temat zostanie poddany analizie w dzisiejszym wpisie.

Darowizna a zachowek

W artykule na temat zachowku zostało wyjaśnione, że zachowek to kwota pieniężna, której najbliżsi spadkodawcy (zstępni, małżonek, rodzice) pominięci w testamencie mogą domagać się od spadkobiercy. Zachowek przysługuje w wysokości 2/3 (uprawniony jest małoletni lub trwale niezdolny do pracy) lub 1/2 wysokości udziału spadkowego, który przypadałby przy dziedziczeniu ustawowym. Niemniej jednak, w omawianym przypadku tj. gdy spadkodawca rozdysponował całym swoim majątkiem za życia w drodze darowizny, spadkobiercom ustawowym również przysługują pewne prawa. Mogą wystąpić z roszczeniem o uzupełnienie zachowku, które kieruje się przeciwko osobie, która otrzymała darowiznę doliczoną do spadku.

Jakie darowizny podlegają doliczeniu do spadku?

Co do zasady, przy obliczaniu zachowku dolicza się darowizny dokonane przez spadkobiercę. Należy jednak pamiętać, że istnieją również takie darowizny, które nie podlegają zaliczeniu do spadku. Należą do nich w szczególności darowizny dokonane przed więcej, niż dziesięciu laty licząc wstecz od otwarcia spadku. Przy obliczaniu zachowku należnego zstępnemu nie dolicza się również do spadku darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, kiedy nie miał zstępnych (z pewnymi wyjątkami). Z kolei przy obliczaniu zachowku należnego małżonkowi nie dolicza się do spadku darowizn, które spadkodawca uczynił przed zawarciem z nim małżeństwa.

Jak ustala się wartość przedmiotu darowizny doliczonej do spadku?

Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku. Co to oznacza w praktyce?

Przykładem może być sytuacja, w której darczyńca (przyszły spadkodawca) przekazał w drodze darowizny nieruchomość, która następnie została gruntownie wyremontowana przez obdarowanego. Wartość tej nieruchomości będzie wówczas ustalana na podstawie jej stanu sprzed remontu, a według cen obowiązujących dla takich (niewyremontowanych) nieruchomości w dniu ustalania wysokości zachowku.

Co to jest służebność?

W tym miejscu należy również wyjaśnić, czym jest służebność. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, służebności dzielą się na gruntowe i osobiste.

Służebność gruntowa polega na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, którego treść może polegać na tym, że:

1. właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
2. właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
3. łaścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Z kolei służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, jest niezbywalna i nie można przenieść uprawnienia do ich wykonywania.

Służebność mieszkania – co to?

Szczególnym rodzajem służebności osobistej jest służebność mieszkania. Zgodnie z orzecznictwem

„Została ona uregulowana dodatkowo w dwóch artykułach 301 oraz 302 Kodeksu cywilnego. Art. 301 k.c. określa zakres i sposób wykonywania służebności osobistej, która w naszych warunkach odgrywa duże znaczenie społeczne i gospodarcze, zwłaszcza na wsi. Osobista służebność mieszkania jest służebnością czynną, która uprawnia daną osobę fizyczną do korzystania z cudzej nieruchomości (nieruchomości obciążonej) w określonym zakresie. Osoba fizyczna, której przysługuje osobista służebność mieszkania, może korzystać nie tylko z mieszkania, lecz także z pomieszczeń i urządzeń, które są przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców budynku. W przypadku służebności osobistej mieszkania nie obowiązuje zakaz wyrażony w art. 300 zd. 2 k.c., tzn. zakaz przeniesienia uprawnień do wykonywania służebności osobistej na osoby trzecie. Komentowany przepis dopuszcza bowiem przekazanie części przysługujących uprawnień przez osobę, której przysługuje ta służebność – podmiotom wskazanym w § 1 komentowanego artykułu, tj. małżonkowi, dzieciom, a nawet innym osobom przez to, że uprawniony z tytułu służebności osobistej przyjmie je na mieszkanie. Oznacza to, że osoby przyjęte na mieszkanie są w stosunku do właściciela nieruchomości obciążonej współuprawnione. O rozszerzeniu uprawnień stanowi expressis verbis art. 301 § 1 k.c., który przewiduje, iż mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie inne osoby gdy są one potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Osoby te, aby mogły być przyjęte na mieszkanie, powinny być potrzebne – czyli niezbędne, konieczne, nieodzowne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Przez pojęcie gospodarstwa domowego należy natomiast rozumieć ogół przedmiotów i czynności składających się na prowadzenie domu. Omawiana regulacja służy ochronie osób, zwłaszcza tych, które nie są w stanie pracować, jak: dziecko, osoba w podeszłym wieku lub niezdolna do działania z powodu choroby czy innego upośledzenia.”

(wyrok Sądu Okręgowego w Tarnowie z dnia 7 kwietnia 2016 r. sygn. akt: I Ca 31/16).

Jaki wpływ na ustalenie wysokości zachowku ma służebność mieszkania?

Przenosząc powyższe rozważania na grunt omawianej sytuacji, nie ulega wątpliwości, że dożywotnia służebność mieszkania obniża wartość nieruchomości. Oczywistym jest, że nieruchomość bez obciążeń jest więcej warta, niż nieruchomość obciążona. Czy jednak ta okoliczność będzie miała wpływ na wysokość zachowku?

Jak zostało wspomniane wyżej, wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku. W związku z tym należy stwierdzić, że w chwili dokonywania darowizny nieruchomość była obciążona. Wobec tego, na zadane pytanie należy odpowiedzieć twierdząco – w omawianym przypadku ustanowienie służebności mieszkania ma wpływ na wysokość zachowku. Zachowek będzie obliczony na podstawie wartości lokalu ustalonej z uwzględnieniem obciążającej go nieruchomości, a co za tym idzie, kwota zachowku ulegnie zmniejszeniu.