Decydując się na oddanie nieruchomości pod wynajem należy pamiętać o właściwym uregulowaniu kwestii prawnych. Aby właściwie ukształtować zapisy umowy, trzeba zdecydować, który rodzaj umowy najmu najbardziej odpowiada naszym preferencjom i oczekiwaniom A więc: umowa na czas określony czy najem okazjonalny?
W polskim prawie występują pewne ograniczenia określone w Kodeksie Cywilnym oraz Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Oznacza to, że treść naszej umowy musi być zgodna z przepisami określonymi w powyższych aktach prawnych.
Czym jest umowa najmu na czas określony?
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem na czas określony to jedna z umów terminowych, wygasa po upływie z góry określonego w treści umowy terminu. Co do zasady, nie można jej wypowiedzieć jednostronnie, a złamanie tej zasady grozi odpowiedzialnością odszkodowawczą. Przed upływem oznaczonego terminu można ją rozwiązać tylko przez zgodne porozumienie stron lub w konkretnych przepadkach określonych w umowie.
Taki rodzaj umowy ma za zadanie ograniczać rotację lokatorów, zapewniać właścicielowi mieszkania stały dochód oraz eliminować problem częstej konieczności szukania nowych, godnych zaufania najemców. Jest to również typ umowy korzystny z perspektywy lokatora, ponieważ ma on zagwarantowaną stabilizację zamieszkania na czas określony w umowie, nie musi martwić się ewentualnym, nieoczekiwanym rozwiązaniem umowy ze strony właściciela.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Poza kwestiami określonymi w umowie istnieją również ustawowe przypadki, gdy można bez konsekwencji wypowiedzieć umowę najmu na czas nieokreślony. Art. 664 § 2 k.c. wskazuje, że jeśli w chwili wydania najemcy lokalu miał on wady, które uniemożliwiają zamieszkanie, albo jeżeli wady takie powstały później, a właściciel mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo jeżeli nie da się usunąć wad, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Kolejny przypadek został określony w art. 682 k.c. Mówi o tym, że najemca może wypowiedzieć umowę jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. Nawet jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Kiedy można wypowiedzieć terminową umowę najmu na podstawie postanowień umowy?
Żeby wypowiedzieć umowę na czas oznaczony zgodnie z jej postanowieniami, w jej treści musi zostać wskazana klauzula umożliwiająca jej wypowiedzenie. Należy określić przypadki na to zezwalające. Orzecznictwo przyjmuje, iż nie wystarczy jedynie wskazać w umowie możliwości wypowiedzenia najmu, ale trzeba spełnić łącznie obie, wyżej wymienione przesłanki (sygn. akt: I ACa 669/14). Takie przyczyny wypowiedzenia umowy nie muszą być określone w sposób konkretny i enumeratywny, wystarczy ich ogólne określenie np. „z ważnych powodów” (sygn. akt: III CZP 92/2006). Należy jednak zwrócić uwagę na to, że gdy umowa jest ukształtowana w sposób jak najbardziej konkretny, to nie pozostawia pola do samodzielnej interpretacji rodzącej wątpliwości.
Jakie są konsekwencje rozwiązania umowy najmu na czas określony bez zgody drugiej strony i z innych powodów niż przewidziane w umowie? Gdy to lokator bezprawnie wypowie umowę i przed upływem określonego terminu zwolni lokal oraz zaprzestanie uiszczania comiesięcznej opłaty, właściciel ma prawo domagać się zapłaty przez wynajmującego całej kwoty czynszu za okres, który pozostał do wygaśnięcia umowy.
Kiedy to właściciel wypowie umowę bez zgody najemcy, ale mimo tego zwolni on mieszkanie, może domagać się naprawienia szkody. Dla przykładu, gdy najemca wynajmie inne, droższe mieszkanie, może żądać od poprzedniego właściciela (tego, który bezprawnie rozwiązał umowę najmu) zwrotu różnicy w kwocie czynszu.
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny jest terminową formą wynajmu mieszkania, zawieraną maksymalnie na okres 10 lat, w obecności notariusza. Na jej mocy właściciel podlega skuteczniejszej ochronie przed niepożądanymi działaniami lokatora. Przy takiej formie umowy obowiązkiem najemcy jest złożenie oświadczenia o możliwości zamieszkania w innym lokalu (np. mieszkanie rodziców) w przypadku ewentualnej egzekucji.
Taki rodzaj umów jest zarezerwowany tylko i wyłącznie dla osób fizycznych lub przedsiębiorców niezajmujących się wynajmem mieszkań. Umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Dlaczego umowa najmu okazjonalnego jest korzystniejsza?
To rodzaj umowy, który w znaczny sposób chroni interesy właściciela, przyznaje mu szerszy zakres uprawnień i możliwości walki z uporczywym lokatorem. Nie można tego jednak utożsamiać z całkowitym pozbawieniem najemcy jego praw. Taka forma umowy łagodzi działanie części przepisów z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ale jeśli najemca wypełnia swoje obowiązki wynikające z treści umowy bez zarzutu, to nie jest narażony na żadne negatywne i niepożądane konsekwencje.
Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia umowy najmu okazjonalnego? Takie dokumenty wskazuje art. 19a pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów:
- oświadczenie właściciela mieszkania lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu wskazanego w razie egzekucji; dokument nie musi mieć formy notarialnej, powinien jedynie zawierać dane mieszkania oraz właściciela zobowiązującego się przyjąć najemcę do siebie w razie egzekucji,
- podpisana przez obie strony umowa najmu okazjonalnego (brak konieczności formy notarialnej),
- akt notarialny stanowiący o dobrowolnym poddaniu się przez najemcę egzekucji oraz o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, który został wyznaczony w żądaniu egzekucyjnym.
Kiedy właściciel może żądać opróżnienia lokalu przy umowie najmu okazjonalnego?
Takie przypadki określa się w umowie, są to m. in. sytuacje gdy lokator:
- powoduje szkody w lokalu,
- zakłóca zasady współżycia społecznego i utrudnia życie sąsiadom np. przez nadmierny hałas w godzinach nocnych,
- korzysta w sposób sprzeczny z umową z mieszkania,
- przez 3 miesiące nie uregulował należnych z tytułu najmu opłat, a po przedstawieniu przez wynajmującego oświadczenia o zamiarze wypowiedzenia umowy i wskazaniu dodatkowego miesiąca przeznaczonego na uregulowanie długu wciąż nie spełnił świadczenia,
- podnajął wbrew zasadom umowy i bez zgody właściciela mieszkanie osobie trzeciej,
- utracił zgodę na przeprowadzkę do lokalu wskazanego w oświadczeniu złożonym przy podpisaniu umowy w wypadku egzekucji i nie dostarczył właścicielowi nowego oświadczenia ze wskazanym innym lokalem.
Jakie są konsekwencje żądania opróżnienia lokalu przy najmie okazjonalnym?
Kiedy wystąpi sytuacja, w której lokator narusza postanowienia umowy i zasady współżycia społecznego, a wynajmujący w trosce o swoje mieszkanie wskaże żądanie opróżnienia lokalu, najemcę obowiązuje termin 7 dni na opuszczenie mieszkania. W przypadku zignorowania żądania właściciel składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi dobrowolnego poddania się egzekucji (dołączonemu do umowy najmu, poświadczonego notarialnie), a sąd prowadzi przyspieszoną procedurę eksmisji uciążliwego lokatora.