Niewątpliwie decyzja małżonków o budowie wspólnego domu jest kwestią niezwykle istotną, która wymaga dokonania analizy związanej z wyborem działki oraz jej aspektami prawnymi. Sytuacją pozostawiającą mniej wątpliwości jest okoliczność, gdy para nie posiada działki, więc pozostając już w małżeńskiej wspólności majątkowej dokonuje jej zakupu. Jednakże wiele pytań rodzi się, gdy jeden z małżonków bądź jego rodzice posiadają już działkę nabytą m.in. w drodze spadku lub darowizny i to właśnie na niej małżeństwo decyduje się wybudować dom.
KTO JEST WŁAŚCICIELEM NIERUCHOMOŚCI, GDY DZIAŁKA JEST WŁASNOŚCIĄ WYŁĄCZNIE JEDNEGO Z MAŁŻONKÓW?
W ślad za art. 143 KC własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Ponadto w prawie cywilnym obowiązuje zasada superficies solo cedit, wynikająca z art. 191 KC, stanowiąca, iż własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. W praktyce oznacza to związanie własności budynku z prawem własności gruntu.
Wskazania wymaga, iż powyższa zasada nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego i nie warunkuje przejścia wszelkich praw do wspólnie wybudowanego domu na wyłączną własność małżonka będącego właścicielem działki.
JAK W PRZYPADKU ROZWODU DOCHODZIĆ PRAW ZWIĄZANYCH Z WSPÓLNIE WYBUDOWANYM DOMEM?
W przypadku, gdy drogi pary się rozejdą małżonek, który nie jest właścicielem gruntu może dochodzić swoich praw związanych z domem na kilka sposobów w zależności od sytuacji wynikającej z proporcji poniesionych przez nich nakładów oraz innych okoliczności:
- Rozliczenie nakładów
- Żądanie podziału nieruchomości
- Żądanie przeniesienia własności działki
- Żądanie nabycia działki
CZYM JEST ŻĄDANIE ROZLICZENIA NAKŁADÓW?
W sytuacji, gdy oboje małżonkowie ponosili wydatki związane z budową domu, bo środki pochodziły z majątku wspólnego – jedno z nich może żądać zwrotu nakładów. Zazwyczaj w takich sytuacjach małżonkowi przysługują środki w wysokości połowy wartości domu.
Wskazania również wymaga, że w takim przypadku nie ma konieczności wykazania dokładnych kosztów związanych z budową domu, istotna jest obecna wartość nieruchomości.
CZYM JEST PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI?
Podziału nieruchomości dokonuje się w niewielu sytuacjach, gdyż zazwyczaj konflikt małżonków jest na tyle duży, że nie chcą mieszkać „pod jednym dachem” po rozwodzie. Jednakże, gdyby małżonkowie doszli w tym zakresie do porozumienia, istnieje możliwość dokonania fizycznego podziału nieruchomości z wyodrębnieniem części należących do każdego z małżonków i dokonaniem przeniesienia własności części działki wraz z częścią budynku.
KIEDY MOŻNA ŻĄDAĆ OD DRUGIEGO MAŁŻONKA PRZENIESIENIA WŁASNOŚCI DZIAŁKI?
Zgodnie z brzmieniem art. 231 § 1 KC w sytuacji, gdy małżonek niebędący posiadaczem gruntu wzniósł na tej działce budynek, a wszystkie przeznaczone na to środki stanowiły jego majątek odrębny, może żądać od drugiego przeniesienia na niego własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Wtedy stanie się on właścicielem domu wraz z działką, która uprzednio należała do współmałżonka.
KIEDY MOŻNA ŻĄDAĆ OD DRUGIEGO MAŁŻONKA NABYCIA DZIAŁKI?
Analogicznie do powyższej sytuacji, małżonek, który jest właścicielem działki, ale nie włożył środków z majątku odrębnego w budowę domu, może żądać od współmałżonka, który pokrył wszelkie koszty związane z wzniesieniem nieruchomości w ślad za art. 231 § 2 KC – nabycia od niego własności działki za stosownym wynagrodzeniem. Wtedy małżonek nieposiadający dotychczas działki stanie się właścicielem gruntu oraz budynku.
