Decyzja małżonków o budowie wspólnego domu jest kwestią niezwykle ważną. Wymaga dokonania analizy związanej z wyborem działki oraz jej aspektami prawnymi. Sytuacją pozostawiającą mniej wątpliwości jest okoliczność, gdy para nie posiada działki, więc pozostając już w małżeńskiej wspólności majątkowej dokonuje jej zakupu. Wiele pytań rodzi się, gdy jeden z małżonków bądź jego rodzice posiadają już działkę i to właśnie na niej małżeństwo decyduje się wybudować dom.
W ślad za art. 143 KC własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Ponadto w prawie cywilnym obowiązuje zasada superficies solo cedit, wynikająca z art. 191 KC, stanowiąca, iż własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. W praktyce oznacza to związanie własności budynku z prawem własności gruntu.
Wskazania wymaga, iż powyższa zasada nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego i nie warunkuje przejścia wszelkich praw do wspólnie wybudowanego domu na wyłączną własność małżonka będącego właścicielem działki.
Jak w trakcie rozwodu dochodzić praw związanych ze wspólnie wybudowanym domem?
W przypadku, gdy drogi pary się rozejdą, małżonek, który nie jest właścicielem gruntu może dochodzić swoich praw związanych z domem na kilka sposobów. Zależą one od sytuacji wynikającej z proporcji poniesionych przez nich nakładów oraz innych okoliczności. Są to:
- Rozliczenie nakładów
- Żądanie podziału nieruchomości
- Żądanie przeniesienia własności działki
- Żądanie nabycia działki
Czym jest żądanie rozliczenia nakładów?
W sytuacji, gdy oboje małżonkowie ponosili wydatki związane z budową domu, bo środki pochodziły z majątku wspólnego, jedno z nich może żądać zwrotu nakładów. Zazwyczaj w takich sytuacjach małżonkowi przysługują środki w wysokości połowy wartości domu.
Wskazania również wymaga, że w takim przypadku nie ma konieczności wykazania dokładnych kosztów związanych z budową domu, istotna jest obecna wartość nieruchomości.
Podział nieruchomości, przeniesienie własności działki, żądanie nabycia działki
Podziału nieruchomości dokonuje się w niewielu sytuacjach, zazwyczaj konflikt małżonków jest na tyle duży, że po rozwodzie nie chcą mieszkać „pod jednym dachem”. Jednakże, gdyby małżonkowie doszli w tym zakresie do porozumienia, istnieje możliwość dokonania fizycznego podziału nieruchomości z wyodrębnieniem części należących do każdego z małżonków i dokonaniem przeniesienia własności części działki wraz z częścią budynku.
Zgodnie z brzmieniem art. 231 § 1 KC w sytuacji, gdy małżonek niebędący posiadaczem gruntu wzniósł na tej działce budynek, a wszystkie przeznaczone na to środki stanowiły jego majątek odrębny, może żądać od drugiego przeniesienia na niego własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Wtedy stanie się on właścicielem domu wraz z działką, która uprzednio należała do współmałżonka.
Małżonek, który jest właścicielem działki, ale nie włożył środków z majątku odrębnego w budowę domu, może żądać od współmałżonka, który pokrył wszelkie koszty związane z wzniesieniem nieruchomości w ślad za art. 231 § 2 KC nabycia od niego własności działki za stosownym wynagrodzeniem. Wtedy małżonek nieposiadający dotychczas działki stanie się właścicielem gruntu oraz budynku.
