Zniesienie współwłasności nieruchomości

W przypadku, kiedy nieruchomość stanowi współwłasność to znaczy, że ma więcej niż jednego właściciela. Takie sytuacje stanowią częste zdarzenie, gdyż m.in. wszyscy odziedziczyli konkretną nieruchomość, zdecydowali się na wspólny zakup lub współwłasność powstała w skutek rozwodu.

W JAKI SPOSÓB MOŻNA ZNIEŚĆ WSPÓŁWŁASNOŚĆ?

Jest kilka sposobów na zniesienie współwłasności:

• najprostszym z nich jest zawarcie umowy u Notariusza. Ten sposób sprawdza się w przypadku, gdy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności i nie ma pomiędzy nimi w tym zakresie żadnego konfliktu. Kluczowym jest, że w tym przypadku czas trwania procedury jest znacznie skrócony, jednakże jest to bardziej kosztowne rozwiązanie;

• kolejnym sposobem jest złożenie wniosku do właściwego Sądu o zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 210 k.c. może tego dokonać każdy z współwłaścicieli, wierzyciel współwłaściciela (art. 887 k.p.c.) lub prokurator. W tym przypadku koszty są niższe, jednakże należy liczyć się z faktem, iż czas oczekiwania na wyznaczenie terminu posiedzenia może być długi z uwagi na obciążenie Sądu, a także że orzeczenie nie musi zostać wydane na pierwszym terminie.

CZY DO NOTARIUSZA MOŻE UDAĆ SIĘ WYŁĄCZNIE JEDEN WSPÓŁWŁAŚCICIEL CELEM SPORZĄDZENIA AKTU?

Zniesienia współwłasności za pomocą aktu notarialnego można dokonać wyłącznie w sytuacji, gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do samej chęci podziału nieruchomości oraz wyboru sposobu. Tak więc w procedurze spisania aktu notarialnego muszą uczestniczyć wszyscy współwłaściciele. W sytuacji, gdy brak między nimi porozumienia – pozostaje wyłącznie droga sądowa.

JAKI SĄD JEST WŁAŚCIWY W SPRAWIE O ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI?

Warto podkreślić, że sądem właściwym rzeczowo do rozpatrzenia spraw związanych ze zniesieniem współwłasności jest Sąd Rejonowy, który znajduje się w okręgu na terenie którego położona jest dana nieruchomość. Lokalizacja nieruchomości jest zatem kluczowym czynnikiem determinującym właściwość sądu. To właśnie w tym sądzie rejonowym współwłaściciele powinni złożyć stosowny wniosek, rozpoczynając formalny proces prawny mający na celu zniesienie współwłasności. Cały proces wymaga należytej uwagi oraz często skomplikowanej argumentacji prawnej, dlatego też wiele osób decyduje się na skorzystanie z pomocy profesjonalnych pełnomocników prawnych, którzy mogą odpowiednio reprezentować ich interesy w sądzie.

JAKIE SĄ FORMY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI?

Istnieją trzy sposoby zniesienia współwłasności:

• przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednego współwłaściciela z jednoczesnym obowiązkiem spłaty pozostałych – w takim wypadku jeden z dotychczasowych właścicieli musi w ustalonym terminie wypłacić ustaloną w umowie lub ugodzie sądowej kwotę pieniężną pozostałym współwłaścicielom.

Jeśli zaś zniesienie współwłasności następuje przez orzeczenie Sądu – wartość nieruchomości oceniana jest przez biegłego i na tej podstawie Sąd ustala rozmiar i termin spłaty.

W sytuacji, gdy kilku współwłaścicieli chce otrzymać nieruchomość na wyłączność – to Sąd podejmuje decyzje uwzględniając wszystkie towarzyszące sprawie okoliczności m.in. poniesione na nieruchomość nakłady czy możliwość dokonania spłaty.

• przez dokonanie podziału fizycznego nieruchomości – polega to na rozdzieleniu np. działki na części odpowiadające udziałom współwłaścicieli lub też wydzielenie konkretnego obszaru danej nieruchomości, wyodrębniając przy tym osobne lokale mieszkalne (np. jeden ze współwłaścicieli zajmie dolne piętro domu, zaś drugi górne). wskazać należy, iż dokonanie niniejszego podziału nie może stać w sprzeczności ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, nie może być sprzeczne z ustawą oraz jego skutkiem nie może być znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości.

• ostatnim sposobem jest zarządzenie egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości oraz rozdzielenie uzyskanych środków pomiędzy właścicieli. Należy wskazać, że jest to najmniej korzystne dla stron rozwiązanie, gdyż wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów sądowych i komorniczych, a także może się zdarzyć, iż nieruchomość zostanie zlicytowana po cenie niższej niż w drodze normalnej sprzedaży.

DZIAŁ SPADKU A ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI

Dział spadku oraz zniesienie współwłasności to dwa różne, choć często ze sobą powiązane procesy prawne, które mają na celu uregulowanie stosunków własnościowych między osobami, które wspólnie nabyły prawo do określonych składników majątkowych.

Dział spadku jest procedurą, która ma miejsce po śmierci osoby i dotyczy rozdysponowania jej majątku pomiędzy spadkobierców. Zgodnie z polskim prawem, spadkobiercy wstępują w prawa i obowiązki spadkodawcy, stając się współwłaścicielami nabytych składników majątkowych, dopóki nie zostanie przeprowadzony dział spadku. Dział spadku może być dokonany na drodze umowy między spadkobiercami, a jeżeli do porozumienia nie dojdzie – przez sąd. W toku postępowania spadkowego sąd określa, kto i w jakiej części staje się właścicielem poszczególnych elementów majątku spadkowego. Dział spadku jest zatem procesem, który ma na celu wyjście z sytuacji współwłasności majątku spadkowego przez jego podział między spadkobierców.

Zniesienie współwłasności, z kolei, to proces, który może dotyczyć nie tylko majątku spadkowego, ale każdej innej nieruchomości czy przedmiotu, który jest współwłaszczony przez dwie lub więcej osób. Zniesienie współwłasności może być inicjowane przez każdego ze współwłaścicieli w sytuacji, gdy między nimi nie ma zgody co do sposobu korzystania z nieruchomości lub gdy współwłaściciel chce wyjść z układu współwłasności. Podobnie jak w przypadku działu spadku, zniesienie współwłasności może być dokonane na drodze porozumienia między stronami lub przez sąd. Sądowe zniesienie współwłasności może zakończyć się podziałem nieruchomości, sprzedażą i podziałem uzyskanych środków lub przyznaniem nieruchomości jednemu z współwłaścicieli przy obowiązku wypłaty stosownych sum pozostałym.

Oba procesy, mimo że różnią się swoim zakresem i okolicznościami, które je inicjują, mają podobny cel – rozwiązanie problemów wynikających ze współwłasności i umożliwienie każdej ze stron korzystania z własności w sposób niezależny. W obu przypadkach kluczowe jest ustalenie, w jaki sposób najlepiej podzielić majątek tak, by uwzględnić interesy wszystkich stron, co nie zawsze jest łatwe i często wymaga skorzystania z pomocy prawnej.