Koniec użytkowania wieczystego – ostatnie zmiany

Instytucja użytkowania wieczystego pojawiła się w polskim porządku prawnym wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, czyli w okresie obowiązywania w Polsce ustroju socjalistycznego. Dzięki wprowadzeniu użytkowania wieczystego, dostęp do gruntów stał się dla ludności tani, a co za tym idzie – powszechny. Instytucja ta ewoluowała na przestrzeni lat, zaś obecnie reguluje ją kodeks cywilny oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zmieniające się warunki ustrojowe spowodowały pojawienie się dyskusji o tym, czy instytucja użytkowania wieczystego jest w obecnych realiach nadal potrzebna. W ostatnich latach stopniowo poszerzano możliwość przekształcania użytkowania wieczystego we własność – wskutek powyższych działań ustawodawca w niektórych przypadkach zdecydował się nawet na usunięcie użytkowania wieczystego. Przykładem jest wejście w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. 2018 poz. 1716 – tekst ogłoszony), o której będzie mowa w dzisiejszym wpisie.

Użytkowanie wieczyste – co to?

Zgodnie z 232. § 1. Kodeksu cywilnego, grunty należące do Skarbu Państwa oraz do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą zostać oddane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i prawnym. Użytkowanie wieczyste jest rodzajem prawa rzeczowego o charakterze pośrednim pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi, gdyż z jednej strony przyznaje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia zbliżone do właścicielskich, z drugiej zaś oddany grunt nadal nie stanowi jego własności. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje co do zasady na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat, a przez cały czas trwania użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty ma obowiązek uiszczać opłatę roczną. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez wieczystego użytkownika na przedmiotowym gruncie stanowią jego własność. Niemniej jednak, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że wygaśnięcie prawa wieczystego użytkowania gruntu powoduje wygaśnięcie prawa własności budynków i innych urządzeń. Prawo użytkowania wieczystego może ulec przekształceniu w prawo własności, lecz do tej pory takie przekształcenie było związane z długą i skomplikowaną procedurą – nowa ustawa ma za zadanie ją uprościć.

Nowa ustawa o użytkowaniu wieczystym – jakie grunty zostaną przekształcone?

Głównym celem nowej ustawy jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu. Takie przekształcenie następuje zgodnie z ustawą z dniem 1 stycznia 2019 r. – dzieje się to z mocy prawa, czyli niejako „automatycznie”.

Jakich konkretnie gruntów dotyczy przekształcenie? Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1. mieszkalnymi jednorodzinnymi,
2. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne,
3. o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Czy przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczy przedsiębiorców?

Należy zwrócić uwagę na fakt, że nie każde prawo użytkowania wieczystego ulegnie przekształceniu w prawo własności – stanie się tak tylko w przypadku gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Przekształcenie nie dotyczy lokali użytkowanych na inne cele m. in. prowadzenia działalności gospodarczej. Niemnie jednak, ustawa ma zastosowanie do budynków, w których znajdują się lokalne usługowe pod warunkiem że (jak już zostało wspomniane wcześniej) co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne.

Ponadto, przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów: zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2017 r. poz. 1933) oraz oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529 i 2161 oraz z 2018 r. poz. 756, 1496 i 1716).

Przekształcenie użytkowania wieczystego – opłata roczna czy jednorazowa?

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, o którym mowa w przedmiotowej ustawie związane jest z obowiązkiem uiszczenia opłaty przekształceniowej na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu. Przedmiotową opłatę można wnosić:

1. raz w roku – przez dwadzieścia lat,
2. uiścić jednorazowo.

W nawiązaniu do pierwszego sposobu należy wskazać, że wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Co do zasady, opłatę wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku.

Właściciel gruntu może jednak w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty. Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu 20-letniego okresu.

Przekształcenie użytkowania wieczystego – bonifikata

Warto zwrócić uwagę na fakt, w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości: 1) 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie; 2) 50% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu; 3) 40% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu; 4) 30% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu; 5) 20% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu; 6) 10% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego, właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od tej opłaty na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku.

Zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego – jak uzyskać?

Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zaświadczenie jest wydawane jest z urzędu – nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela gruntu w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Zawiera ono m. in. potwierdzenie przekształcenia oraz informacje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej wnoszenia.

Zaświadczenie stanowi podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Właściwy organ doręcza zaświadczenie dotychczasowym użytkownikom wieczystym na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego.

Sąd dokonuje z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych. Zawiadomienie o wpisie sąd doręcza na adres wskazany w zaświadczeniu. Co ważne, za dokonanie wpisów w księdze wieczystej nie uiszcza się opłat sądowych.

Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej właściwy organ wydaje z urzędu, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłat albo opłaty jednorazowej, zaświadczenie o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej, które należy załączyć do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Od wniosku o wykreślenie przedmiotowego wpisu pobiera się opłatę stałą w wysokości: 250 zł – w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej; 75 zł – w pozostałych przypadkach. Opłaty tej nie ponoszą jednak m.in. osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, w przypadku gdy wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.

Niewątpliwą zaletą omawianej ustawy jest fakt, że dotychczasowi użytkownicy wieczyści staną się właścicielami gruntów, a dzięki temu zyskają większe uprawnienia i uwolnią się od konieczności uiszczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. Warto pamiętać, że wysokość nowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego można zakwestionować.